Comprar y alquilar
Cuánto cobra una inmobiliaria
Vender un piso de 250.000 € con una agencia al 4 % cuesta 12.100 € con IVA. Con tarifa plana, 5.000 €. La pregunta no es cuál es más barata: es cuál consigue 7.000 € más de precio.
Honorarios de intermediación en la venta de vivienda de segunda mano con contrato de exclusiva. Sobre el precio final de venta, IVA del 21 % aparte.
Una agencia inmobiliaria cobra entre el 3 % y el 6 % más IVA del precio de venta, con una media del 4,5 %. En una vivienda de 250.000 €, son 13.612 € con IVA.
Modelos de precio#
| Modelo | Coste en una venta de 250.000 € | Qué incluye |
|---|---|---|
| Comisión al 3 % + IVA | 9.075 € | Servicio completo, exclusiva |
| Comisión al 4,5 % + IVA | 13.612 € | Servicio completo |
| Comisión al 6 % + IVA | 18.150 € | Sin exclusiva, más esfuerzo comercial |
| Tarifa plana | 2.500-7.000 € | Servicio completo, se paga se venda o no en algunos casos |
| Pack de servicios sueltos | 300-1.500 € | Fotos, anuncio, visitas puntuales |
| Venta particular | 0 € | Todo lo haces tú |
Qué incluye una comisión completa#
- Valoración del inmueble con comparables reales de la zona.
- Reportaje fotográfico profesional, plano y a veces tour virtual.
- Publicación en portales (los principales cuestan 300-900 €/mes a la agencia).
- Gestión de contactos y filtrado de compradores no solventes.
- Visitas acompañadas y seguimiento.
- Negociación de precio y condiciones.
- Documentación: nota simple, certificado energético, cédula, deuda cero.
- Acompañamiento a notaría y coordinación con el banco del comprador.
El punto 5 y el 6 son los que justifican el precio: enseñar un piso 30 veces y negociar con un comprador es un trabajo real que consume decenas de horas.
Exclusiva o multiagencia#
| Exclusiva | Sin exclusiva | |
|---|---|---|
| Comisión | 3-4,5 % | 4-6 % |
| Inversión de la agencia | Alta: le compensa | Baja: reparte esfuerzo |
| Presencia en portales | Un anuncio, un precio | Varios anuncios, precios distintos |
| Percepción del comprador | Producto cuidado | «Este piso lleva mucho tiempo» |
| Control del vendedor | Menor | Mayor |
El efecto que más perjudica en multiagencia es la aparición del mismo piso con precios distintos en varios anuncios: el comprador lo interpreta como que hay margen y negocia siempre a la baja.
Comisiones en alquiler#
| Concepto | Quién paga desde 2023 |
|---|---|
| Honorarios de intermediación | El arrendador |
| Gastos de formalización del contrato | El arrendador |
| Estudio de solvencia del inquilino | El arrendador |
| Fianza y garantías | El inquilino (se recuperan) |
La Ley por el Derecho a la Vivienda cambió el modelo por completo: el inquilino no paga honorarios. La comisión que cobra la agencia al propietario suele ser de una mensualidad más IVA.
Qué mirar antes de firmar el encargo#
- Duración del contrato y si se renueva automáticamente.
- Momento del devengo de la comisión.
- Penalización si vendes por tu cuenta durante la exclusiva.
- Qué pasa si vendes a alguien que la agencia te presentó, después de terminar el contrato (cláusula de cartera, habitualmente 6-12 meses).
- Qué servicios están incluidos y cuáles se facturan aparte.
- Si la agencia está inscrita en el registro autonómico de agentes inmobiliarios, donde exista, y si tiene seguro de responsabilidad civil.
Vender por tu cuenta: lo que ahorras y lo que cuesta#
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Anuncio destacado en portal principal | 60-250 €/mes |
| Reportaje fotográfico profesional | 90-250 € |
| Certificado energético | 60-220 € |
| Nota simple y certificados | 30-90 € |
| Asesoramiento jurídico puntual | 200-600 € |
| Total | 440-1.410 € |
Ahorras 12.000 € y pones 40-80 horas de tu tiempo. Compensa si tienes disponibilidad horaria, el piso está en una zona con demanda alta y te sientes cómodo negociando.
Preguntas frecuentes#
¿Puedo negociar la comisión de una inmobiliaria?
Sí, y se negocia más de lo que parece, sobre todo en inmuebles de precio alto donde el porcentaje se traduce en cifras muy grandes. También se puede pactar una comisión escalonada: un porcentaje base y un extra si supera cierto precio de venta. Alinea así los incentivos de la agencia con los tuyos.
¿Quién paga la comisión, el comprador o el vendedor?
En España la paga el vendedor, que es quien firma el encargo. Algunas agencias intentan cobrar también al comprador un porcentaje o una cantidad fija por «gestión»: es una práctica discutible y, en operaciones de vivienda, cada vez más contestada. Si te la reclaman, exige el contrato firmado que la justifique.
¿Qué pasa si vendo el piso yo mismo estando en exclusiva?
Depende del contrato. La mayoría de encargos en exclusiva prevén una penalización equivalente a la comisión pactada, precisamente para eso. Es la cláusula que más conflictos genera. Si crees que puedes vender por tu cuenta, no firmes exclusiva o negocia una excepción por escrito para compradores que tú aportes.
¿Merece la pena una inmobiliaria de tarifa plana?
Si tu piso está en una zona con demanda alta y precio de mercado claro, sí: hace el mismo trabajo administrativo por una fracción del coste. Donde la agencia tradicional aporta valor es en inmuebles difíciles de vender, con particularidades legales o en mercados con poca demanda, donde la capacidad comercial marca la diferencia entre vender y no vender.
Conclusión#
Una inmobiliaria cobra un 4,5 % más IVA de media, unos 13.600 € en una venta de 250.000 €. Antes de firmar, negocia dos puntos concretos: que la comisión se devengue con la escritura y que la exclusiva no supere seis meses sin renovación automática.
Calcula el resto de la operación en cuánto cuesta vender un piso.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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