Comprar y alquilar
Cuánto cuesta comprar una casa (además del precio)
Una vivienda de segunda mano de 200.000 € cuesta 221.000 € una vez pagados los impuestos y trámites. Ese 10,5 % adicional es lo que hay que tener ahorrado además de la entrada.
Gastos e impuestos de una compraventa de vivienda de segunda mano con hipoteca, según comunidad autónoma. Sobre el precio de escritura.
Comprar una vivienda cuesta entre un 8 % y un 15 % más de su precio de venta. Para una casa de segunda mano de 200.000 €, los gastos adicionales rondan los 21.000 €.
Desglose para una vivienda de 200.000 €#
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP (8 % medio) o IVA (10 %) | 16.000 € | 20.000 € |
| AJD (obra nueva y préstamo) | 0 € | 2.400 € |
| Notaría de compraventa | 750 € | 850 € |
| Registro de la propiedad | 450 € | 500 € |
| Gestoría | 350 € | 400 € |
| Tasación (la paga el banco desde 2019) | 0 € | 0 € |
| Nota simple previa | 10 € | 10 € |
| Total | 17.560 € | 24.160 € |
| % sobre el precio | 8,8 % | 12,1 % |
ITP por comunidad autónoma (segunda mano)#
| Comunidad | Tipo general | Tipo reducido |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 4 % jóvenes < 35 |
| Andalucía | 7 % | 6 % vivienda habitual, 3,5 % colectivos |
| Cataluña | 10 % | 5 % jóvenes ≤ 32 |
| Comunidad Valenciana | 10 % | 8 % vivienda habitual, 6 % jóvenes |
| Galicia | 8 % | 3 % jóvenes y familias numerosas |
| País Vasco | 4 % | 2,5 % vivienda habitual |
| Navarra | 6 % | 5 % vivienda habitual |
| Castilla y León | 8 % | 5-0,01 % según colectivo |
| Aragón | 8 % | 3 % vivienda habitual con requisitos |
| Murcia | 8 % | 3 % jóvenes y familias numerosas |
| Canarias | 6,5 % | 5 % vivienda habitual |
| Baleares | 8-13 % (por tramos) | 4 % primera vivienda con requisitos |
| Asturias | 8 % | 3 % vivienda protegida |
| Extremadura | 8 % | 4 % jóvenes y otros |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % vivienda habitual |
| La Rioja | 7 % | 5 % vivienda habitual |
| Cantabria | 9 % | 5 % jóvenes y familias numerosas |
Los tipos reducidos son la parte que más dinero ahorra y la que menos gente pide: en Cataluña, un menor de 32 años pasa del 10 % al 5 %, es decir, 10.000 € de diferencia en una vivienda de 200.000 €.
Gastos de la hipoteca#
Desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, el reparto es este:
| Concepto | Quién paga |
|---|---|
| Tasación | El cliente (150-350 €) |
| Notaría de la escritura de préstamo | El banco |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| Gestoría de la hipoteca | El banco |
| AJD de la hipoteca | El banco |
| Copias de la escritura para el cliente | El cliente |
| Comisión de apertura | Negociable (0-1 %) |
El único gasto obligatorio del comprador en la hipoteca es la tasación, entre 150 y 350 € según superficie.
El dinero que hay que tener ahorrado#
Para una vivienda de 200.000 € con hipoteca al 80 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| Impuestos y gastos (8,8 %) | 17.560 € |
| Tasación | 250 € |
| Mudanza y primeros gastos | 1.500-4.000 € |
| Ahorro necesario | 59.310-61.810 € |
La regla práctica: necesitas tener ahorrado alrededor del 30-32 % del precio de la vivienda, no el 20 % de la entrada.
Gastos que aparecen después#
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Alta de suministros (luz, agua, gas) | 150-350 € |
| Cambio de cerradura | 90-250 € |
| Certificado de eficiencia energética (si vendes tú) | 60-220 € |
| Cédula de habitabilidad (donde se exige) | 80-180 € |
| Derrama pendiente de la comunidad | Variable |
| IBI del año en curso | Se prorratea entre las partes |
| Plusvalía municipal | La paga el vendedor |
Antes de firmar, pide el certificado de estar al corriente de la comunidad: las derramas aprobadas y no pagadas se transmiten con el inmueble y pueden ser miles de euros.
Preguntas frecuentes#
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Por ley, el vendedor (el transmitente). En algunas comunidades es habitual pactar que la asuma el comprador, pero ese pacto solo vale entre las partes: frente al ayuntamiento sigue respondiendo el vendedor. Si la operación genera pérdida patrimonial, no hay plusvalía que pagar, pero hay que declararlo y acreditarlo.
¿Se puede meter los gastos de compra en la hipoteca?
Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del menor valor entre precio de compra y tasación, y esos gastos quedan fuera. Algunas entidades ofrecen financiación del 90-100 % en casos concretos (empleados, jóvenes con avales públicos, viviendas de la propia cartera del banco), pero incluir los gastos en el préstamo significa pagar intereses sobre ellos durante 30 años.
¿Cuánto cuesta comprar sin hipoteca?
Los mismos impuestos y gastos de compraventa, menos la tasación: unos 17.300 € en una vivienda de 200.000 € de segunda mano. Comprar al contado también elimina la escritura de préstamo, así que la notaría es más barata y el proceso mucho más rápido.
¿Qué es el aval público del 20 % y a quién le sirve?
Es una garantía estatal que permite a jóvenes y familias con menores acceder a hipotecas de hasta el 100 % del valor, avalando el banco el tramo que falta. No aporta dinero: sigues necesitando ahorrado el 10-12 % de impuestos y gastos. Tiene límites de renta, de precio de vivienda y de edad, y hay que consultar la convocatoria vigente.
Conclusión#
Comprar una vivienda de 200.000 € de segunda mano cuesta 17.500 € adicionales, y con obra nueva la cifra sube a 24.000 €. Antes de firmar cualquier arras, haz dos comprobaciones gratuitas: el valor de referencia catastral y si tienes derecho a un tipo reducido de ITP. Entre las dos pueden mover 10.000 €.
Sigue con cuánto cuesta una hipoteca y cuánto cuesta vender un piso.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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