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Cuánto cuesta vender un piso
Vender un piso de 250.000 € puede costar entre 8.000 y 20.000 € entre agencia, plusvalía e IRPF. Y la partida más grande, el IRPF, es evitable por completo en muchos casos.
Gastos e impuestos de la venta de una vivienda de segunda mano: agencia, plusvalía municipal, certificados y IRPF de la ganancia. Sobre el precio de venta.
Vender un piso cuesta entre el 3 % y el 8 % del precio de venta, con un valor típico del 5,5 %. Para una vivienda de 250.000 €, entre 7.500 y 20.000 €.
Desglose para una venta de 250.000 €#
| Concepto | Importe | Obligatorio |
|---|---|---|
| Honorarios de agencia (3-5 % + IVA) | 9.075-15.125 € | No |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | 800-4.500 € | Sí |
| Certificado energético | 60-220 € | Sí |
| Cédula de habitabilidad (donde se exige) | 80-180 € | Según CCAA |
| Certificado de deuda cero con la comunidad | 0-60 € | Sí |
| Notaría (parte del vendedor) | 200-450 € | Sí |
| Cancelación registral de hipoteca | 400-900 € | Si hay hipoteca |
| IRPF de la ganancia patrimonial | 19-28 % de la ganancia | Sí, salvo exención |
Los honorarios de agencia#
| Modalidad | Comisión habitual |
|---|---|
| Agencia tradicional con exclusiva | 3-5 % + IVA |
| Agencia sin exclusiva | 4-6 % + IVA |
| Agencia de tarifa plana | 2.500-7.000 € fijos |
| Portal con servicios sueltos | 300-1.500 € |
| Venta entre particulares | 0 € |
En una vivienda de 250.000 €, la diferencia entre una agencia al 4 % (12.100 € con IVA) y una tarifa plana de 5.000 € es de 7.100 €. La pregunta relevante no es cuánto cobra, sino si consigue un precio de venta al menos 7.100 € superior.
La plusvalía municipal (IIVTNU)#
Grava el incremento de valor del suelo desde que compraste. Desde 2021 puedes elegir el método más favorable:
| Método | Cómo se calcula |
|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo municipal |
| Real | (Precio de venta − precio de compra) × proporción del valor del suelo × tipo municipal |
Ejemplo: compra en 2014 por 180.000 €, venta en 2026 por 250.000 €, valor catastral del suelo 45.000 €, coeficiente 0,12, tipo municipal 29 %:
- Método objetivo: 45.000 × 0,12 × 29 % = 1.566 €
- Método real: 70.000 × (45.000/110.000 valor catastral total) × 29 % = 8.304 €
Aquí gana el objetivo. Con ganancias pequeñas, gana el real. Calcula los dos y elige: el ayuntamiento no lo hace por ti.
El IRPF de la ganancia patrimonial#
``` Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Valor de transmisión = Precio de venta − gastos de venta (agencia, plusvalía, certificados) Valor de adquisición = Precio de compra + ITP/IVA + notaría + registro + inversiones de mejora ```
Tramos aplicables al ahorro:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 - 50.000 € | 21 % |
| 50.000 - 200.000 € | 23 % |
| 200.000 - 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Ejemplo: compra por 180.000 € (+15.000 € de gastos), venta por 250.000 € (−13.000 € de gastos) → ganancia de 42.000 € → IRPF de 8.700 €.
Cómo no pagar ese IRPF#
| Exención | Requisitos |
|---|---|
| Reinversión en vivienda habitual | Vender la habitual y reinvertir todo el importe en otra habitual en 2 años |
| Mayores de 65 años | Venta de la vivienda habitual: exención total, sin reinvertir |
| Mayores de 65 años, otro inmueble | Exento si se reinvierte en renta vitalicia (máx. 240.000 €) |
| Dación en pago | Exenta la ganancia derivada de dación de la vivienda habitual |
La exención por mayores de 65 años en vivienda habitual es total y no requiere reinvertir nada. Es, con diferencia, el mayor ahorro fiscal disponible en una venta inmobiliaria en España.
Documentos que hay que preparar#
- Escritura de compra y nota simple actualizada.
- Certificado energético en vigor.
- Cédula de habitabilidad, donde se exija (Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, Navarra, entre otras).
- Certificado de estar al corriente de la comunidad, firmado por el administrador.
- Últimos recibos de IBI y de suministros.
- Certificado de deuda cero de la hipoteca, si la hubo, y su cancelación registral.
- Estatutos de la comunidad y actas de las últimas juntas.
Preguntas frecuentes#
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro para vender?
No es obligatorio por ley, pero en la práctica el comprador y su banco lo exigen: una carga inscrita, aunque esté pagada, aparece en la nota simple. La cancelación registral cuesta 400-900 € entre notaría, registro y gestoría, y la paga el vendedor. Se puede hacer en el mismo acto de la compraventa.
¿Qué pasa si vendo antes de tres años?
Nada especial a efectos fiscales: la ganancia patrimonial tributa igual sea cual sea el plazo. Lo que sí cambia es tu resultado económico, porque en los primeros años de hipoteca has amortizado muy poco capital y los gastos de compra (10 %) todavía no se han recuperado con la revalorización.
¿Puedo deducir la reforma que hice en el piso?
Las mejoras (ampliación, cambio de instalaciones, cerramientos) sí aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia; los gastos de conservación y reparación (pintar, cambiar un grifo) no. La diferencia la marca si el gasto aumenta el valor o la vida útil del inmueble. Conserva facturas con desglose: sin ellas, Hacienda no admite nada.
¿Quién paga la plusvalía si el vendedor es no residente?
La paga igualmente el vendedor, pero además el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 a cuenta del IRNR del vendedor. Si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago del impuesto. Es un punto que hay que resolver antes de firmar.
Conclusión#
Vender un piso de 250.000 € cuesta entre 7.500 y 20.000 €. Antes de firmar, haz dos cálculos que casi nadie hace: comparar los dos métodos de plusvalía municipal y comprobar si aplicas alguna exención de IRPF. Entre ambos pueden ahorrarte más de 10.000 €.
Si vas a comprar otra, revisa gastos de comprar una casa.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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