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Cuánto cuesta una hipoteca de verdad
Por 160.000 € prestados a 30 años devuelves entre 215.000 y 265.000 €. Cada punto de interés son 30.000 € de diferencia: negociar el tipo es la conversación más rentable de tu vida.
Intereses totales de una hipoteca de 160.000 € a 30 años, con tipos fijos entre el 2,2 % y el 3,8 % TIN. Sin amortizaciones anticipadas.
Una hipoteca de 160.000 € a 30 años cuesta entre 55.000 y 105.000 € de intereses, con un valor típico de 78.000 €. Es decir: devuelves entre 215.000 y 265.000 € por 160.000 € prestados.
Coste según tipo de interés#
| TIN | Cuota mensual | Intereses totales | Total devuelto |
|---|---|---|---|
| 1,80 % | 575 € | 47.100 € | 207.100 € |
| 2,20 % | 607 € | 58.500 € | 218.500 € |
| 2,60 % | 640 € | 70.400 € | 230.400 € |
| 3,00 % | 674 € | 82.800 € | 242.800 € |
| 3,50 % | 718 € | 98.600 € | 258.600 € |
| 4,00 % | 764 € | 115.000 € | 275.000 € |
Cada medio punto de interés son unos 16.000 € en 30 años. Una tarde negociando con tres bancos es probablemente la hora mejor pagada de tu vida.
Coste según plazo (a 2,8 % TIN)#
| Plazo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.090 € | 36.200 € |
| 20 años | 871 € | 49.100 € |
| 25 años | 741 € | 62.400 € |
| 30 años | 657 € | 76.500 € |
| 35 años | 596 € | 90.900 € |
| 40 años | 552 € | 105.100 € |
Alargar de 20 a 30 años baja la cuota 214 € al mes y cuesta 27.400 € más de intereses.
Fija, variable o mixta#
| Tipo | Cómo funciona | Para quién |
|---|---|---|
| Fija | Mismo tipo toda la vida del préstamo | Quien prioriza previsibilidad |
| Variable | Euríbor + diferencial, revisión anual o semestral | Quien tolera variabilidad y plazos cortos |
| Mixta | Fija los primeros 5-10 años, variable después | La opción más contratada hoy |
Cuota de 160.000 € a 30 años con Euríbor al 2,3 % y diferencial de 0,7 %:
| Escenario | Cuota |
|---|---|
| Variable con Euríbor al 0,5 % | 574 € |
| Variable con Euríbor al 2,3 % | 674 € |
| Variable con Euríbor al 4,0 % | 785 € |
| Fija al 2,8 % | 657 € |
Comisiones y vinculaciones#
| Concepto | Límite legal / habitual |
|---|---|
| Comisión de apertura | 0-1 %, negociable |
| Amortización anticipada parcial (fija) | Máx. 2 % los 10 primeros años, 1,5 % después |
| Amortización anticipada parcial (variable) | Máx. 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros |
| Cambio de variable a fija (novación) | Máx. 0,05 % los 3 primeros años, 0 % después |
| Subrogación a otro banco | Mismos límites que la novación |
| Comisión por reclamación de impagados | 30-40 € |
Las vinculaciones (nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones) bonifican el tipo entre 0,10 y 1,00 puntos. Haz siempre la cuenta completa:
| Vinculación | Bonificación | Coste anual real |
|---|---|---|
| Nómina domiciliada | 0,20-0,50 pp | 0 € |
| Seguro de hogar del banco | 0,10-0,20 pp | +80 a +200 € frente al mercado |
| Seguro de vida del banco | 0,10-0,30 pp | +300 a +700 € frente al mercado |
| Tarjeta con gasto mínimo | 0,05-0,10 pp | 0-50 € |
| Plan de pensiones con aportación | 0,10-0,20 pp | Depende |
Una bonificación de 0,20 pp sobre 160.000 € ahorra unos 190 €/año al principio. Si el seguro de vida vinculado cuesta 500 € más que uno de mercado, esa vinculación pierde dinero.
Cuánto ahorra amortizar anticipadamente#
Hipoteca de 160.000 € a 30 años al 2,8 %, amortización de 10.000 € en el año 5:
| Modalidad | Efecto |
|---|---|
| Reducir plazo | Ahorra 12.400 € de intereses; acorta 3 años y 2 meses |
| Reducir cuota | Ahorra 5.900 € de intereses; la cuota baja 48 € |
Reducir plazo ahorra siempre más que reducir cuota. Elige reducir cuota solo si necesitas aliviar el presupuesto mensual.
Cuánto te van a prestar#
| Criterio bancario | Valor habitual |
|---|---|
| Porcentaje financiado | 80 % del menor entre precio y tasación |
| Ratio de endeudamiento | Cuota ≤ 30-35 % de los ingresos netos |
| Plazo máximo | Hasta que el titular más mayor cumpla 70-75 años |
| Antigüedad laboral | 1-2 años, indefinido preferente |
| Otras deudas | Se descuentan del ratio |
Con unos ingresos netos de 2.400 €/mes y sin otras deudas, la cuota máxima ronda los 800 €, que a 30 años y 2,8 % equivalen a unos 195.000 € de préstamo.
Preguntas frecuentes#
¿Es mejor hipoteca fija o variable en 2026?
Depende del plazo y de tu tolerancia al riesgo. A 25-30 años, la fija te protege de subidas durante toda la vida del préstamo y hoy su diferencia con la variable es pequeña. A 10-15 años, la variable suele salir más barata porque el riesgo de subida se concentra en menos tiempo. La mixta es un punto intermedio razonable si esperas amortizar antes de que acabe el tramo fijo.
¿Puedo cambiar de banco mi hipoteca?
Sí, mediante subrogación de acreedor. El nuevo banco paga al antiguo y asume el préstamo. Los gastos (notaría, registro, gestoría) los asume el banco nuevo; tú solo pagas la tasación, si la piden, y la comisión de subrogación del banco antiguo, limitada por ley. Compensa cuando la mejora supera los 0,4-0,5 puntos.
¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota?
Habla con el banco antes de impagar. Existen mecanismos de carencia, ampliación de plazo y, en situaciones de vulnerabilidad acreditada, el Código de Buenas Prácticas, que puede incluir reestructuración, quita o dación en pago. Todas esas opciones se cierran una vez iniciada la ejecución hipotecaria, que arranca tras 12 impagos o el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo.
¿Merece la pena amortizar o invertir el dinero?
Compara el tipo de tu hipoteca con la rentabilidad neta esperada de la inversión, después de impuestos. Con una hipoteca al 2,8 % y una inversión que rinda un 4 % neto, invertir gana. Con una hipoteca al 4 %, amortizar gana casi siempre, porque el ahorro es seguro y la rentabilidad no. Y si tu hipoteca es anterior a 2013, revisa la deducción por vivienda habitual antes de amortizar: puede cambiar la respuesta.
Conclusión#
Una hipoteca de 160.000 € a 30 años cuesta unos 78.000 € de intereses. Dos decisiones mueven decenas de miles de euros: el tipo que negocias y el plazo que eliges. Las vinculaciones bonificadas hay que calcularlas una a una, porque muchas cuestan más de lo que ahorran.
Antes de firmar, revisa todo lo demás en gastos de comprar una casa.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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