Comprar y alquilar
Cuánto cuesta entrar a un piso de alquiler
Para un piso de 900 €/mes hacen falta entre 2.100 y 3.400 € para entrar. Desde 2023 los honorarios de la inmobiliaria los paga el propietario, no tú: es la partida que más gente sigue pagando por error.
Desembolso inicial para acceder a un alquiler de vivienda habitual: fianza legal, garantía adicional y primera mensualidad. Sin muebles ni mudanza.
Entrar a vivir de alquiler cuesta entre 2 y 4 mensualidades, con un valor típico de 2,8. Para un piso de 900 €/mes, el desembolso inicial ronda los 2.520 €.
Desglose para un alquiler de 900 €/mes#
| Concepto | Importe | ¿Se recupera? |
|---|---|---|
| Fianza legal (1 mensualidad) | 900 € | Sí, al salir |
| Garantía adicional (hasta 2 meses) | 900-1.800 € | Sí, al salir |
| Primera mensualidad por adelantado | 900 € | No |
| Honorarios de agencia | 0 € (los paga el propietario) | — |
| Alta de suministros | 120-300 € | No |
| Seguro de hogar del inquilino | 60-140 €/año | No |
| Total inicial | 2.820-3.900 € |
Qué dice la ley sobre lo que te pueden pedir#
| Concepto | Regulación |
|---|---|
| Fianza | 1 mes en vivienda, 2 en uso distinto. Obligatoria y depositada en el organismo autonómico |
| Garantía adicional | Máximo 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años con arrendador persona física |
| Honorarios de agencia | Los paga el arrendador desde la Ley 12/2023 |
| Gastos de gestión y formalización | A cargo del arrendador |
| Actualización de renta | Según el índice de referencia aplicable |
| Pago por adelantado | La renta es mensual y se paga en los 7 primeros días |
Coste de las altas de suministros#
| Suministro | Alta nueva | Cambio de titular |
|---|---|---|
| Electricidad | 90-170 € | Gratuito |
| Agua | 60-140 € | 15-40 € |
| Gas natural | 70-160 € | Gratuito |
| Internet y fibra | 0-60 € | 0-30 € |
El cambio de titularidad es casi siempre gratuito en luz y gas. Si el piso viene con los suministros dados de baja, el alta completa es lo que cuesta dinero, y en electricidad puede exigir un boletín eléctrico vigente (120-250 €) si la instalación lleva más de 20 años sin certificar.
Lo que debe incluir el contrato#
- Identificación completa de las partes y del inmueble, con referencia catastral.
- Duración: mínimo 5 años de prórroga obligatoria (7 si el arrendador es persona jurídica) y 3 años de prórroga tácita.
- Renta y actualización: importe, forma de pago y índice de actualización.
- Fianza y garantías, con su importe y el compromiso de depósito.
- Inventario y estado del inmueble, con fotos fechadas anexas.
- Reparto de gastos: comunidad, IBI, tasa de basuras. Deben pactarse expresamente y constar por escrito, o los paga el arrendador.
- Certificado energético entregado.
Quién paga qué durante el alquiler#
| Gasto | Por defecto |
|---|---|
| IBI | Arrendador (salvo pacto expreso) |
| Comunidad de propietarios | Arrendador (salvo pacto expreso) |
| Suministros con contador individual | Inquilino |
| Reparaciones para conservar la habitabilidad | Arrendador |
| Pequeñas reparaciones por desgaste de uso | Inquilino |
| Sustitución de electrodomésticos incluidos | Arrendador, si fallan por vida útil |
| Seguro del continente | Arrendador |
| Seguro del contenido | Inquilino |
Cómo recuperar la fianza entera#
- Fotografía todo el día de entrada, con fecha, incluidos armarios, electrodomésticos y desperfectos previos. Adjunta las fotos al contrato.
- Firma un inventario con estado de cada elemento.
- Guarda las facturas de reparaciones que hagas.
- Comunica por escrito los desperfectos que no sean tuyos en cuanto aparezcan.
- Al salir, entrega el piso limpio y con los suministros al corriente.
- La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; pasado ese plazo devenga intereses legales.
Preguntas frecuentes#
¿Pueden pedirme un aval bancario además de la fianza?
Sí, pero el aval computa dentro del límite de dos mensualidades de garantía adicional en contratos de vivienda habitual de hasta cinco años con arrendador persona física. Un aval de seis meses de renta en ese supuesto sería nulo. Con arrendador persona jurídica o en alquileres de temporada, las reglas son distintas.
¿Es obligatorio depositar la fianza en el organismo autonómico?
Sí, es una obligación del arrendador en todas las comunidades, con plazos y sanciones propias. Para ti como inquilino es una garantía: si el propietario desaparece o no devuelve, puedes reclamar el depósito directamente al organismo. Pide el justificante del depósito; tienes derecho a él.
¿Puedo irme antes de que termine el contrato?
Sí, transcurridos seis meses de contrato, avisando con 30 días de antelación. El contrato puede prever una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir, prorrateado, pero solo si se pactó expresamente. Sin esa cláusula, no hay penalización.
¿Qué pasa si el propietario quiere vender el piso?
El contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad se mantiene frente al comprador. Si no está inscrito, el nuevo propietario debe respetarlo al menos durante los primeros cinco años (siete con persona jurídica). Además tienes derecho de tanteo y retracto: el propietario debe ofrecerte la compra antes de vender a un tercero.
Conclusión#
Entrar a un alquiler de 900 €/mes cuesta unos 2.800 €, de los que 1.800-2.700 € son recuperables. La partida que no deberías pagar es la de honorarios de agencia: desde 2023 corresponde al propietario, y sigue reclamándose con demasiada frecuencia.
Si eres tú quien alquila, revisa el seguro de impago de alquiler.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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