Seguros
Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler
Con una renta de 900 €/mes, el seguro cuesta entre 380 y 650 € al año. Cubre entre 6 y 12 mensualidades impagadas y, sobre todo, paga el desahucio, que es lo caro de verdad.
Póliza con 12 meses de cobertura de impago, defensa jurídica y actos vandálicos, sobre inquilino con scoring aprobado. Impuestos incluidos.
Un seguro de impago de alquiler cuesta entre el 3,5 % y el 6 % de la renta anual, con una media del 4,8 %. Para un piso alquilado a 900 €/mes (10.800 €/año), la prima está entre 378 y 648 €.
Precio según renta mensual#
| Renta mensual | Renta anual | Prima al 4,8 % | Horquilla |
|---|---|---|---|
| 600 € | 7.200 € | 346 € | 252-432 € |
| 800 € | 9.600 € | 461 € | 336-576 € |
| 900 € | 10.800 € | 518 € | 378-648 € |
| 1.200 € | 14.400 € | 691 € | 504-864 € |
| 1.600 € | 19.200 € | 922 € | 672-1.152 € |
| 2.200 € | 26.400 € | 1.267 € | 924-1.584 € |
Qué cubre#
| Garantía | Alcance habitual |
|---|---|
| Impago de rentas | 6, 9 o 12 mensualidades según póliza |
| Defensa jurídica y procedimiento de desahucio | Sin límite o hasta 3.000-6.000 € |
| Actos vandálicos del inquilino | 3.000-6.000 € |
| Cerrajería tras el lanzamiento | 300-600 € |
| Reclamación de suministros impagados | Sí, en muchas pólizas |
| Asesoría jurídica telefónica | Sí |
| Peritaje de daños | Sí |
La cobertura más valiosa no es el dinero de las rentas: es el procedimiento judicial. Un desahucio por impago cuesta entre 1.500 y 3.500 € en abogado y procurador, y dura de 8 a 18 meses según el juzgado.
Documentación que piden#
| Perfil del inquilino | Documentos |
|---|---|
| Asalariado | 3 últimas nóminas, contrato laboral, vida laboral |
| Autónomo | 2 últimos trimestres de IVA/IRPF, última renta, recibo de RETA |
| Pensionista | Certificado de pensión, últimos ingresos |
| Estudiante | Documentación del avalista completa |
| Empresa | Escrituras, impuesto de sociedades, situación con la AEAT |
Seguro, aval bancario o fianza adicional#
| Opción | Coste para el propietario | Coste para el inquilino | Cubre desahucio |
|---|---|---|---|
| Seguro de impago | 4,8 % de la renta anual | 0 € | Sí |
| Aval bancario | 0 € | 0,5-1,5 % anual + inmovilizar el capital | No |
| Fianza adicional (2 meses extra) | 0 € | 2 meses de renta bloqueados | No |
| Depósito en cuenta del propietario | 0 € | 1-3 meses | No |
| Sin garantía | 0 € | 0 € | No |
El aval bancario protege el dinero pero no paga el procedimiento ni acelera nada. El seguro es el único que cubre el coste jurídico completo, que es la parte que arruina la operación cuando hay un impago real.
Aspectos legales a tener en cuenta#
- La fianza legal de un mes (vivienda) o dos (uso distinto de vivienda) es obligatoria y debe depositarse en el organismo autonómico. No sustituye a nada.
- La ley limita las garantías adicionales a dos mensualidades en contratos de vivienda habitual de hasta cinco años cuando el arrendador es persona física.
- El seguro de impago lo paga el arrendador y es gasto deducible en el IRPF de los rendimientos del alquiler.
- En zonas declaradas de mercado residencial tensionado pueden aplicarse límites de renta que afectan a la prima.
Cómo se activa la cobertura#
- El inquilino deja de pagar. Espera el plazo pactado (normalmente 1 o 2 meses de impago).
- Comunicas el siniestro a la aseguradora en el plazo de la póliza, que suele ser de 7 a 30 días. Fuera de plazo, pueden rechazarlo.
- La compañía envía burofax de requerimiento al inquilino.
- Si no paga, inicia la demanda de desahucio por falta de pago con sus abogados.
- Empieza a abonarte las rentas según lo pactado, normalmente desde el segundo mes de impago.
- Tras el lanzamiento, se peritan los daños y se indemniza lo cubierto.
Preguntas frecuentes#
¿Cubre el seguro si el inquilino deja el piso destrozado?
Solo si contrataste la garantía de actos vandálicos, y con un límite que suele estar entre 3.000 y 6.000 €. No cubre el desgaste normal ni los desperfectos derivados del uso ordinario, que es lo que descuenta la fianza. Documenta el estado del piso con fotos fechadas y un inventario firmado al entregar las llaves: sin eso, casi ningún peritaje sale bien.
¿Puedo contratarlo si el inquilino ya está dentro y ya ha dejado de pagar?
No. Todas las pólizas excluyen los siniestros anteriores o simultáneos a la contratación, y el scoring lo detectaría igualmente. El seguro de impago es preventivo: se contrata al firmar el contrato, no cuando aparece el problema.
¿Es deducible en la declaración de la renta?
Sí. La prima del seguro de impago es gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario, igual que el IBI, la comunidad, el seguro de hogar y las reparaciones. Con la reducción por arrendamiento de vivienda habitual, el efecto fiscal real ronda el 40-50 % de la prima.
¿Qué pasa si el inquilino paga tarde pero paga?
Depende de la póliza. Muchas cubren solo el impago total y no los retrasos, y otras activan la cobertura tras uno o dos meses de impago consecutivo. Si tu inquilino paga siempre con 20 días de retraso, el seguro no te sirve de nada; lo que sirve ahí es una cláusula de intereses de demora en el contrato.
Conclusión#
Un seguro de impago cuesta un 4,8 % de la renta anual y su verdadero valor está en el procedimiento judicial, no en las mensualidades. Antes de contratarlo, ten en cuenta que el proceso de scoring ya filtra a los inquilinos: si tu candidato no lo pasa, tienes un dato caro de obtener por otras vías.
Si estás poniendo un piso en alquiler, revisa también gastos de entrar a vivir de alquiler.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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