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Cuánto se paga de comunidad de vecinos
Un piso en un edificio sin ascensor paga unos 40 €/mes; con ascensor, piscina y portero, más de 160 €. Las tres partidas que más suben son ascensor, limpieza y seguro.
Cuota ordinaria de comunidad en un edificio de 20 viviendas con ascensor, sin piscina ni portería. Sin derramas extraordinarias.
La cuota de comunidad cuesta entre 35 y 180 € al mes por vivienda, con un valor típico de 78 €. La horquilla es tan amplia porque depende por completo de qué servicios tenga el edificio.
Cuota según servicios del edificio#
| Tipo de edificio | Cuota mensual |
|---|---|
| Sin ascensor, 8-12 viviendas | 25-45 € |
| Con ascensor, 15-25 viviendas | 55-95 € |
| Con ascensor y garaje | 75-120 € |
| Con piscina y zonas comunes | 100-160 € |
| Con portería a jornada completa | 140-260 € |
| Urbanización con seguridad 24 h | 180-450 € |
Desglose de una cuota de 78 €#
| Partida | Importe/mes | Peso |
|---|---|---|
| Mantenimiento y revisión de ascensor | 16 € | 21 % |
| Limpieza de zonas comunes | 15 € | 19 % |
| Electricidad de zonas comunes | 8 € | 10 % |
| Seguro del edificio | 7 € | 9 % |
| Administrador de fincas | 7 € | 9 % |
| Agua de zonas comunes y riego | 5 € | 6 % |
| Fondo de reserva (mínimo legal 10 %) | 8 € | 10 % |
| Mantenimiento de instalaciones (portero automático, antena, extintores) | 6 € | 8 % |
| Pequeñas reparaciones y varios | 6 € | 8 % |
El fondo de reserva es obligatorio y debe alcanzar al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Es lo que evita las derramas por cualquier avería.
Precio del administrador de fincas#
| Tamaño de la comunidad | € / vivienda y mes | Coste anual |
|---|---|---|
| Menos de 10 viviendas | 8-14 € | 960-1.680 € |
| 10-25 viviendas | 5,5-9 € | 1.320-2.700 € |
| 25-50 viviendas | 4-7 € | 1.200-4.200 € |
| Más de 50 viviendas | 3-5,5 € | 1.800-3.300 € |
Los honorarios cubren la gestión ordinaria: convocar juntas, llevar contabilidad, cobrar cuotas y coordinar proveedores. La gestión de obras y los procedimientos judiciales se facturan aparte, habitualmente entre un 3 % y un 6 % del presupuesto de la obra.
Las derramas más frecuentes#
| Obra | Coste por vivienda (edificio de 20) |
|---|---|
| Pintura de escalera y zaguán | 180-450 € |
| Sustitución de portero automático o videoportero | 200-500 € |
| Reparación de cubierta | 500-1.800 € |
| Instalación de ascensor donde no lo hay | 8.000-22.000 € |
| Rehabilitación de fachada con andamio | 2.500-7.000 € |
| SATE (aislamiento por el exterior) | 5.000-9.000 € |
| Sustitución de bajantes generales | 900-2.500 € |
| Adaptación de accesibilidad (rampa) | 400-1.500 € |
| ITE / IEE (informe de evaluación del edificio) | 40-120 € |
Las obras de accesibilidad solicitadas por personas mayores de 70 años o con discapacidad son obligatorias para la comunidad cuando su coste, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias.
Mayorías necesarias en junta#
| Acuerdo | Mayoría |
|---|---|
| Obras necesarias de conservación | No requiere acuerdo: son obligatorias |
| Instalación de ascensor | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Obras de accesibilidad | 3/5, o obligatorias en los supuestos legales |
| Eficiencia energética con ayudas públicas | Mayoría simple de los presentes |
| Instalación de placas solares comunitarias | 1/3 de propietarios y cuotas |
| Prohibir el alquiler turístico | 3/5 |
| Cambiar el coeficiente de participación | Unanimidad |
| Aprobar presupuesto y cuotas | Mayoría simple |
Qué pasa si un vecino no paga#
- La junta aprueba la liquidación de deuda y la notifica al moroso.
- Se le priva del derecho de voto en las juntas siguientes (aunque puede asistir).
- Se inicia el proceso monitorio, un procedimiento rápido y barato que no necesita abogado si la deuda es inferior a 2.000 €.
- Las costas se imputan al deudor.
- La deuda de los tres años anteriores más la anualidad en curso queda afecta al piso: si se vende, el comprador responde de ella.
Por eso hay que pedir siempre el certificado de deuda cero antes de comprar.
Preguntas frecuentes#
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí. Con el acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas, la comunidad puede limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico, e incluso establecer cuotas especiales de hasta un 20 % más para esas viviendas. El acuerdo no tiene efectos retroactivos sobre los pisos que ya operaban legalmente.
¿Es obligatorio tener administrador de fincas?
No. La comunidad puede designar administrador a uno de los propietarios (el llamado administrador-presidente) y ahorrarse los honorarios. Funciona en comunidades pequeñas y sin conflictos; en edificios grandes, la contabilidad, los seguros y la gestión de morosos hacen que casi siempre compense el profesional.
¿Quién paga la reparación de una bajante que rompe dentro de mi casa?
La bajante general es elemento común, así que la reparación la paga la comunidad, incluida la obra necesaria para acceder a ella y reponer lo picado. Los daños en tu mobiliario y acabados los cubre el seguro de la comunidad o el tuyo, según el condicionado. Documenta todo por escrito y comunícalo al administrador antes de arreglar nada.
¿Puedo negarme a pagar una derrama que voté en contra?
No. Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios, hayan votado a favor, en contra o no hayan asistido. La única vía es impugnar judicialmente el acuerdo en el plazo de tres meses (un año si es contrario a la ley o a los estatutos), y para impugnar hay que estar al corriente de pago.
Conclusión#
La cuota media de comunidad es de 78 €/mes, y lo que la dispara son ascensor, limpieza y servicios de portería. Antes de comprar un piso, pide las actas de las tres últimas juntas: es donde aparecen las derramas aprobadas o en estudio que aún no se han pagado.
Suma esta partida a gastos de comprar una casa.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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