Reformas y obra
Cuánto cuesta reformar un local comercial
Acondicionar un local de 90 m² para tienda sale por unos 58.000 €; para bar, por 105.000 €. La diferencia está en las instalaciones y en la licencia de actividad, no en los acabados.
Acondicionamiento completo de local en bruto: instalaciones, climatización, aseos adaptados, acabados y proyecto. Sin mobiliario ni maquinaria. IVA aparte.
Reformar un local comercial cuesta entre 450 y 1.300 € por metro cuadrado, con un valor habitual de 720 €/m². El rango es tan amplio porque no depende de los metros, sino de la actividad: un local para oficina y otro para bar tienen normativas y exigencias técnicas muy distintas.
Precio por tipo de actividad#
| Actividad | € / m² | Local de 90 m² | Qué dispara el coste |
|---|---|---|---|
| Oficina o despacho | 450-700 € | 40.500-63.000 € | Climatización y datos |
| Tienda de ropa o retail | 500-850 € | 45.000-76.500 € | Iluminación y escaparate |
| Peluquería o centro estético | 650-950 € | 58.500-85.500 € | Fontanería y puntos de agua |
| Clínica o consulta sanitaria | 800-1.200 € | 72.000-108.000 € | Normativa sanitaria y accesibilidad |
| Bar o cafetería | 900-1.300 € | 81.000-117.000 € | Extracción, insonorización, cámaras |
| Restaurante con cocina completa | 1.000-1.500 € | 90.000-135.000 € | Salida de humos y protección contra incendios |
Desglose de un local tipo de 90 m²#
| Partida | Importe | Peso |
|---|---|---|
| Demolición y preparación | 4.200 € | 6 % |
| Instalación eléctrica y cuadro de actividad | 9.800 € | 15 % |
| Fontanería, saneamiento y aseos adaptados | 8.400 € | 13 % |
| Climatización y ventilación | 11.500 € | 18 % |
| Protección contra incendios | 4.100 € | 6 % |
| Falsos techos, tabiquería y pintura | 10.200 € | 16 % |
| Solado y revestimientos | 7.800 € | 12 % |
| Escaparate, cierre y rótulo | 5.400 € | 8 % |
| Proyecto, dirección y licencia de actividad | 4.400 € | 7 % |
Trámites y su coste#
| Trámite | Coste orientativo | Plazo |
|---|---|---|
| Proyecto técnico de actividad | 1.500-4.500 € | 2-5 semanas |
| Dirección de obra | 1.200-3.500 € | Toda la obra |
| Tasa municipal de licencia de actividad | 300-2.500 € | Según municipio |
| ICIO (4 % del PEM) | 4 % del presupuesto | Con la licencia |
| Certificado final e inspección | 400-1.200 € | 1-3 semanas |
| Cambio de uso (si el local no lo tiene) | 2.000-8.000 € | 3-9 meses |
Para actividades inocuas (oficinas, tiendas pequeñas sin instalaciones especiales) muchos municipios admiten declaración responsable y se abre en semanas. Para actividades clasificadas (bares, restaurantes, talleres, gimnasios) hay evaluación ambiental y los plazos se cuentan en meses.
Los tres sobrecostes que aparecen siempre#
- La salida de humos. Un bar o restaurante necesita conducto hasta cubierta, por encima del edificio. Si no existe, hay que negociarlo con la comunidad de propietarios y pasar por la fachada o el patio: entre 3.000 y 12.000 €, y a veces simplemente no se consigue.
- Los aseos adaptados. La normativa de accesibilidad exige un aseo adaptado con giro de 1,50 m en la mayoría de actividades de pública concurrencia. Si el local no tiene espacio, se come una parte de la sala.
- La potencia eléctrica. Un local en bruto suele venir con una acometida mínima. Subir a 20-30 kW puede exigir un centro de transformación o una acometida nueva de la distribuidora: de 1.500 a 15.000 € y de 2 a 8 meses.
Cuánto se tarda#
| Fase | Plazo |
|---|---|
| Proyecto y licencia (actividad inocua) | 4-8 semanas |
| Proyecto y licencia (actividad clasificada) | 3-8 meses |
| Obra de acondicionamiento | 8-16 semanas |
| Inspección y apertura | 2-6 semanas |
Del alquiler del local a la apertura pasan entre 4 y 12 meses. Negocia una carencia de renta de al menos 3 meses en el contrato: es lo habitual en locales en bruto y evita pagar alquiler mientras tramitas.
Cómo revisar el presupuesto#
- Que separe la obra del proyecto y la dirección facultativa.
- Que la climatización venga con cálculo de cargas, no con «equipos suficientes».
- Que la protección contra incendios indique extintores, señalización, alumbrado de emergencia y sectorización.
- Que aclare si la acometida eléctrica definitiva está incluida.
- Que conste quién asume el coste de las modificaciones exigidas por el ayuntamiento tras la revisión del proyecto.
Preguntas frecuentes#
¿Puedo abrir un negocio antes de tener la licencia?
Con declaración responsable, sí: presentas la documentación y puedes abrir, con inspección posterior. Con licencia de actividad clasificada, no: abrir sin ella expone a expediente sancionador y a orden de cierre, y ninguna aseguradora cubrirá un siniestro en un local sin licencia.
¿Quién paga la reforma, el propietario o el inquilino?
En locales comerciales lo habitual es que la obra de acondicionamiento la pague el arrendatario y que se compense con meses de carencia. Negocia por escrito qué pasa con las mejoras al terminar el contrato: por defecto, lo que queda fijado al inmueble se lo queda el propietario.
¿Cuánto cuesta cambiar el uso de un local a vivienda?
Entre 2.000 y 8.000 € solo de tramitación (proyecto, licencia, cédula de habitabilidad), más la obra. Y no siempre es posible: hace falta que el planeamiento urbanístico lo permita, altura libre suficiente, ventilación e iluminación natural en las piezas habitables y, en muchos municipios, autorización de la comunidad.
¿Es más barato reformar un local que ya tuvo la misma actividad?
Bastante, entre un 25 % y un 40 %. Heredas salida de humos, potencia contratada, aseos y a veces la licencia, que puede transmitirse mediante cambio de titularidad por 150-600 €. Es el mejor argumento para pagar un traspaso frente a coger un local en bruto.
Conclusión#
Acondicionar un local cuesta unos 720 €/m² de media, pero la horquilla real la fija la actividad. Antes de firmar el alquiler, verifica tres cosas: que el uso está permitido, que hay salida de humos si la necesitas y qué potencia eléctrica tiene la acometida. Las tres se resuelven con una visita técnica de 200-400 € y evitan errores de decenas de miles.
Si además vas a darte de alta por tu cuenta, revisa cuánto cuesta ser autónomo.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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