Abogados y justicia
Cuánto cuesta un desahucio
El procedimiento cuesta 2.200 € de media, pero lo caro es el tiempo: entre 8 y 18 meses de rentas impagadas que rara vez se recuperan. Por eso el seguro de impago sale rentable.
Coste del procedimiento de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas: abogado, procurador y gastos, en primera instancia. IVA aparte.
Un desahucio por impago cuesta entre 1.500 y 3.500 € en costes procesales, con un valor típico de 2.200 €. Pero el coste real está en el tiempo: 8 a 18 meses de rentas que casi nunca se recuperan.
Desglose del coste#
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Burofax de requerimiento previo | 30-60 € |
| Honorarios de abogado | 900-2.200 € |
| Procurador | 200-600 € |
| Tasas judiciales (persona física) | 0 € |
| Certificados y notas registrales | 20-80 € |
| Cerrajero para el lanzamiento | 150-400 € |
| Cambio de cerradura | 90-250 € |
| Retirada de enseres abandonados | 200-900 € |
| Reparación de desperfectos | 0-6.000 € |
| Total con reparaciones medias | 3.000-8.000 € |
El coste real: las rentas perdidas#
Con una renta de 900 €/mes:
| Fase | Duración | Rentas perdidas acumuladas |
|---|---|---|
| Impago hasta decisión de actuar | 1-2 meses | 900-1.800 € |
| Requerimiento y preparación de demanda | 2-4 semanas | +900 € |
| Admisión a trámite | 1-3 meses | +900-2.700 € |
| Plazo de oposición o enervación | 10 días hábiles | — |
| Señalamiento de juicio (si hay oposición) | 2-6 meses | +1.800-5.400 € |
| Sentencia y firmeza | 1-2 meses | +900-1.800 € |
| Señalamiento del lanzamiento | 1-4 meses | +900-3.600 € |
| Total | 8-18 meses | 7.200-16.200 € |
Suspensiones por vulnerabilidad#
Los lanzamientos pueden suspenderse cuando el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social acreditada por los servicios sociales. Puntos clave:
| Aspecto | Detalle |
|---|---|
| Quién lo acredita | Servicios sociales del municipio |
| Duración de la suspensión | Variable según la normativa vigente y hasta que se ofrezca alternativa habitacional |
| Gran tenedor | Obligación adicional de intentar conciliación o mediación previa |
| Compensación al propietario | Prevista en la normativa, en la práctica lenta y limitada |
Si el arrendador es gran tenedor (según los umbrales que fije la normativa vigente), existen requisitos adicionales de conciliación previa que alargan el proceso. Consulta el estado normativo actual antes de iniciar: esta materia cambia con frecuencia.
Tipos de procedimiento#
| Situación | Procedimiento |
|---|---|
| Impago de rentas | Juicio verbal de desahucio con acumulación de rentas |
| Fin de contrato sin desalojo | Juicio verbal por expiración del plazo |
| Precario (sin título ni renta) | Juicio verbal de precario |
| Ocupación ilegal reciente | Juicio verbal de tutela sumaria de la posesión |
| Ocupación con delito flagrante | Vía penal, denuncia inmediata |
En ocupación ilegal recién producida, la denuncia inmediata por allanamiento o usurpación permite en muchos casos una actuación policial rápida. Pasadas las primeras 48 horas, la vía suele ser civil y lenta.
Cómo evitar llegar aquí#
- Seguro de impago de alquiler: cuesta un 4-5 % de la renta anual y cubre las rentas y todo el procedimiento judicial.
- Estudio de solvencia previo: nóminas, vida laboral, ratio renta/ingresos por debajo del 35-40 %.
- Consulta de ficheros de morosidad antes de firmar.
- Fianza legal depositada más garantía adicional dentro del límite legal.
- Contrato inscrito en el Registro de la Propiedad: refuerza tu posición frente a terceros.
- Actuar rápido: burofax al segundo mes de impago, no al sexto. Cada mes de espera es una renta perdida.
Preguntas frecuentes#
¿Puedo cortar la luz o cambiar la cerradura?
No. Ambas conductas pueden constituir un delito de coacciones, con pena de multa e incluso prisión, además de arruinar tu posición en el procedimiento civil. El desalojo solo puede ejecutarlo la comisión judicial. Es la reacción más comprensible y la peor decisión posible.
¿Recupero las rentas impagadas?
Judicialmente sí: la sentencia condena al pago de las rentas debidas y las devengadas hasta el desalojo. En la práctica, si el inquilino es insolvente, la ejecución no llega a nada. Por eso la protección eficaz no es la sentencia: es el seguro de impago o un inquilino solvente desde el principio.
¿Qué hago con los muebles que deja dentro?
No puedes tirarlos sin más. En el acto del lanzamiento, la comisión judicial hace constar los enseres; si el ocupante no los retira, se le requiere y, transcurrido el plazo, se pueden considerar abandonados. Documenta todo con acta y fotografías, y contrata una empresa de vaciado con justificante de gestión de residuos.
¿Cuánto tarda si el inquilino no se opone?
Bastante menos: si no contesta a la demanda ni se opone, se dicta decreto de fin de procedimiento y se señala el lanzamiento. En juzgados con poca carga, todo el proceso puede resolverse en 4-7 meses. La oposición del demandado es lo que dispara el plazo a 12-18 meses.
Conclusión#
Un desahucio cuesta 2.200 € en costes y entre 7.000 y 16.000 € en rentas perdidas. La conclusión práctica es incómoda pero clara: el dinero se salva antes de firmar el contrato, con un buen estudio de solvencia y un seguro de impago, no después en el juzgado.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
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