Finanzas personales
Cuánto cuesta cancelar una hipoteca
Terminar de pagar la hipoteca no la borra del Registro. Cancelarla cuesta entre 380 y 790 €, y no hacerlo bloquea la venta de la vivienda el día que la necesites.
Cancelación registral de una hipoteca ya pagada: escritura notarial de carta de pago, arancel del Registro y gestoría. AJD exento. IVA incluido.
Cancelar registralmente una hipoteca cuesta entre 380 y 790 €, con un valor típico de 550 €. Es un trámite distinto de terminar de pagarla, y mucha gente descubre que existe justo cuando va a vender la casa.
Cancelación económica y cancelación registral#
| Cancelación económica | Cancelación registral | |
|---|---|---|
| Qué es | Pagar toda la deuda al banco | Borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad |
| Cuándo ocurre | Al pagar la última cuota | Solo si haces el trámite |
| Coste | 0 € (o comisión si es anticipada) | 380-790 € |
| Efecto | No debes nada | La finca queda libre de cargas en la nota simple |
| ¿Obligatoria? | — | No, pero necesaria para vender |
Si no cancelas registralmente, la nota simple de tu vivienda seguirá mostrando una hipoteca, aunque no debas ni un euro.
Desglose del coste#
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Certificado de deuda cero del banco | Gratuito por ley |
| Comparecencia del apoderado del banco en notaría | 0-150 € |
| Escritura de carta de pago y cancelación | 250-450 € |
| Arancel del Registro de la Propiedad | 24-90 € |
| Gestoría (opcional) | 100-250 € |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | Exento |
| Modelo 600 (presentación aunque exento) | 0 € |
El certificado de deuda cero es gratuito y el banco está obligado a emitirlo. Si te lo cobran, reclama.
Comisión por amortización anticipada#
Si cancelas antes de tiempo, además puede haber comisión:
| Tipo de préstamo | Límite legal |
|---|---|
| Tipo variable, primeros 5 años | Máx. 0,15 % del capital amortizado |
| Tipo variable, primeros 3 años (alternativa) | Máx. 0,25 % |
| Tipo variable, después | 0 % |
| Tipo fijo, primeros 10 años | Máx. 2 % |
| Tipo fijo, a partir del año 11 | Máx. 1,5 % |
| Cambio de variable a fijo (novación), primeros 3 años | Máx. 0,05 % |
| Cambio de variable a fijo, después | 0 % |
Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que sufre el banco. Si los tipos han subido desde que firmaste, el banco no pierde nada al recuperar el dinero antes y la comisión debería ser cero: es un argumento perfectamente reclamable.
Amortizar anticipadamente: ¿plazo o cuota?#
Hipoteca de 120.000 € pendientes a 20 años al 2,8 %, amortización de 15.000 €:
| Modalidad | Ahorro en intereses | Efecto |
|---|---|---|
| Reducir plazo | 14.900 € | 4 años y 3 meses menos |
| Reducir cuota | 6.400 € | La cuota baja 82 € |
Reducir plazo ahorra siempre más. Elige reducir cuota solo si necesitas aliviar el presupuesto mensual, y ten en cuenta que la mayoría de bancos permite cambiar la modalidad en cada amortización.
¿Amortizar o invertir?#
| Tipo de tu hipoteca | Rentabilidad neta necesaria para que invertir gane |
|---|---|
| 1,5 % | 1,5 % |
| 2,8 % | 2,8 % |
| 4,0 % | 4,0 % |
| 5,5 % | 5,5 % |
La comparación correcta es contra la rentabilidad neta de impuestos de tu inversión alternativa. Además, amortizar es un rendimiento seguro y libre de riesgo, mientras que la inversión no lo es.
Excepción importante: si tu hipoteca es anterior al 1 de enero de 2013 y aplicas la deducción por inversión en vivienda habitual, amortizar hasta el límite anual de 9.040 € te devuelve un 15 % (1.356 € al año). En ese caso, amortizar hasta ese tope es casi siempre la mejor decisión financiera disponible.
Cómo hacer la cancelación paso a paso#
- Pide al banco el certificado de deuda cero (gratuito, 3-15 días).
- El banco designa un apoderado que comparece en notaría; algunos lo hacen sin coste, otros cobran.
- Se firma la escritura de carta de pago y cancelación ante notario.
- Se presenta el modelo 600 en la hacienda autonómica (exento de AJD, pero hay que presentarlo).
- Se lleva la escritura al Registro de la Propiedad para inscribir la cancelación.
- Se pide una nota simple para comprobar que la carga ha desaparecido.
Puedes hacerlo tú (ahorras la gestoría, 100-250 €) o encargarlo a una gestoría o al propio banco.
Preguntas frecuentes#
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No, pero es necesario en la práctica para vender la vivienda, para volver a hipotecarla o para que la nota simple refleje que está libre de cargas. Si no piensas hacer ninguna de esas tres cosas, puedes dejarlo, aunque conviene tenerlo resuelto antes de que sea urgente.
¿Puede el banco cobrarme por el certificado de deuda cero?
No. La normativa establece que la entidad debe entregar sin coste el certificado que acredita la deuda pendiente cero. Lo que sí pueden cobrar algunas entidades es la comparecencia de su apoderado en la notaría, aunque muchas lo hacen gratis. Pregúntalo antes.
¿Cuánto tarda la cancelación registral?
Entre 4 y 8 semanas en total: 1-2 semanas para el certificado, 1-2 para la firma en notaría y 2-4 para la inscripción en el Registro. Si lo tramitas junto con una compraventa, se hace en el mismo acto y el comprador queda protegido desde el asiento de presentación.
¿Y si el banco que me dio la hipoteca ya no existe?
La entidad absorbente asume las obligaciones de la absorbida, así que le pides a ella el certificado. Con bancos desaparecidos hace décadas y sin sucesor claro, la vía es la cancelación por caducidad ante el registrador, que es más lenta pero funciona.
Conclusión#
Cancelar registralmente una hipoteca cuesta unos 550 € y no ocurre solo cuando terminas de pagar. Hazlo cuando no tengas prisa, no el mes que quieras vender. Y si amortizas anticipadamente, elige siempre reducir plazo salvo que necesites aliviar la cuota.
Revisa el coste completo del préstamo en cuánto cuesta una hipoteca.
Redacción de CosteReal
CosteReal es un proyecto editorial independiente dedicado a documentar cuánto cuestan las cosas en España. Recopilamos y ordenamos precios a partir de tarifas públicas, normativa vigente y precios de mercado, y los publicamos en horquillas con la fecha de actualización siempre visible.
Sigue por aquí
Del mismo bloque de finanzas
Comisiones bancarias en España 2026: cuánto pagas de verdad
Un cliente medio paga entre 60 y 240 € al año en comisiones bancarias en 2026. Tabla completa de comisiones, cómo evitarlas y qué hacer si te las cobran mal.
Cuánto cuesta un plan de pensiones en 2026 y si compensa
Un plan de pensiones cobra hasta un 1,5 % anual en 2026. Límites de aportación, ventaja fiscal real, tributación al rescate y alternativas con menos comisiones.